יזמים רבים נתקלים בלא מעט קשיים בדרך למימוש פרויקטים הקשורים בהתחדשות עירונית. על פי רוב קשיים אלו נובעים כתוצאה ישירה מהתנגדות דיירים בבניין ספציפי, התנגדות אשר מכונה בשפה המקצועית "דייר סרבן" ו/או בשל דיירים מוגנים אשר מתגוררים במבנה. מה קורה כאשר בבניין מתגורר דייר מוגן וכיצד מתמודד עם כך הקבלן / היזם? על כך במאמר הבא.

כך מתמודדים עם דייר מוגן

דייר מוגן עלו לפעול במקרים בהם מתעורר קושי מול דייר מוגן. קבלנים רבים מחפשים אחר בניינים בהם ניתן לממש ל לגרום לעיכוב ולעיתים אף לביטול הפרויקט. בחלק הבא ננסה להבהיר לכם מה כדאי לעשות וכיצד יש פרויקטים של התחדשות עירונית וכשהם מוצאים בניין שניתן לאשר ולבצע בו פרויקט, הם יתעקשו להוציא אותו אל הפועל כדי להתפתח ולהרוויח את "לחמם". משום שלדייר יש זכות להתגורר בנכס ללא הגבלת זמן, פינויו אפשרי רק במספר מקרים ספציפיים וביניהם אם הפר חוזה ו/או הפסיק לשלם את דמי השכירות / נטש את הדירה  וכיוצא בזאת.

כל עוד הדייר המוגן לא ביצע הפרות מהסוג שהזכרנו לעיל, קבלן ויזם התחדשות עירונית יכולים לפנות אותו רק באמצעות צו בית משפט.

פינוי כפוי של דייר מוגן הוא באמצעות צו בית משפט בלבד ובהתאם לחוק הפינוי יכול להתממש אך ורק לאחר קבלת אישורי בנייה – תמורת פינוי הדייר מהנכס, יכול בית המשפט לקבוע סכום פיצוי לדייר שזה עתה איבד את קורת הגג לה זכאי ללא הגבלת זמן אך את התביעה לפינוי יש להגיש לפני קבלת ההיתר, הפינוי לאחר קבלת ההיתר יהיה קשה מאוד. היה והגשת הבקשה תוגש לאחר קבלת ההיתר, פרויקט תמ"א 38 עלול להתעכב משמעותית ובזבוז הזמן עלול לעלות ביוקר.

פיצוי מטעם הקבלן

לעיתים ועל מנת להתחיל בפרויקט פינוי בינוי או תמא, יכול הקבלן להציע לדייר פיצוי כספי גבוה על מנת שיפנה את הנכס ויאפשר את תחילת הפרויקט.

הפיצוי מאפשר חיסכון אדיר בבירוקרטיה ובפניה אל בית המשפט – חשוב להבין כי קבלן בניה ויזמות בראשון לציון מתמודד עם לא מעט דרישות לפיצויים שהולכים וגדלים משנה לשנה. בתי משפט רבים פוסקים לדייר המוגן פיצוי בגובה של 60% מהנכס, מה שלא מאפשר בהכרח את הפינוי או לחילופין מה שלא הופך את העסקה למשתלמת עבור הקבלן.

חשוב להבין כי המחוקק אינו רוצה לשנות או לתקן את החוק של הדייר המוגן והוא מעדיף כי הזמן יעשה את שלו ולאט לאט "ייעלמו מן העולם" הדיירים המוגנים באופן טבעי. מאידך, אין ספק כי נושא הדיירים המוגנים חייב להיחקק על מנת שיחסי הכוחות בין הדיירים המוגנים לבין הקבלנים יהיו מאוזנים ולא יגרמו יחסי ניצול של החזק לכאורה אל מול החלש.