תמ"א 38, היא תכנית מתאר ארצית שמטרתה חיזוק מבנים קיימים ישנים בפני רעידות אדמה. תמ"א 38 היא אוסף של תקנות שתפקידן העיקרי הוא טיפול בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה. תכנית זו מיועדת לכלל המבנים אשר נבנו לפני ה-1 בינואר 1980 במידה והם אינם עומדים בתקן הישראלי המחייב לרעידות אדמה, תקן 431.

מטרתה של תמ"א 38 בראשון לציון היא לחיזוק המבנה הקיים, ועידוד בעלי בתים לחזק את המבנים שבבעלותם. בניינים שנבנו לפי היתר בנייה שהוצא לפני 1בינואר 1980, הינם בניינים העומדים בתקן לתמ"א 38.

תמ"א 38 – כמה דיירים צריך להסכים?

החלת פרויקט מסוג תמ"א 38 בראשל"צ , בדומה לכל פרויקט אחר בתחום ההתחדשות העירונית, מצריך השגת רוב מצד בעלי הזכויות (בעלי הדירות( בפרויקט, כאשר לפי תיקון בחוק המקרקעין משנת 2008, הרוב הנדרש לצרכי החלת פרויקטים מסוג תמ"א 38 עומד על 66% מכלל בעלי הדירות במבנה המיועד לפרויקט.

מהם המסלולים במסגרת תמ"א 38?

כאשר מדברים על פרויקטים מסוג תמ"א 38 בראשון לציון, מדברים למעשה על מספר מסלולי הצטרפות מצד הדיירים והיזמים לתכנית המתאר הארצית. מסלולים אלו התפתחו לאורך השנים לנוכח הצורך הממשי בחיזוק מבנים ישנים בפני רעידות אדמה, כאשר בין יתר המסלולים תוכלו למצוא:

• מסלול תמ"א 38 לצרכי ביצוע עבודות חיזוק בלבד  ללא תוספות בנייה- מסלול תמ"א פחות נפוץ לנוכח חוסר הכדאיות הכלכלית עבור הדיירים והיזם בפרויקט.
• מסלול תמ"א 38/1 – מסלול תמ"א במסגרתו מתבצעות עבודות חיזוק המבנה הקיים ולצד קבלת היתרי בנייה לתוספות בנייה
• מסלול תמ"א 38/2  –  מסלול תמ"א למקרים בהם נדרשת הריסה של המבנה הקיים ובנייה מחדש של המבנה בתוספת זכויות בנייה. מסלול זה ידוע גם בשם פינוי בינוי תמ"א מכיוון שהוא נועד לצרכי הריסה מן היסוד של המבנה הקיים והקמה של מבנה מגורים חדש בשטח המפונה.

כמו כן, קיים מסלול תמ"א נוסף המאפשר ביצוע עבודות חיזוק בשטח המבנה המיועד ומתן תוספות זכויות בנייה במגרש אחר אשר אינו מצריך ביצוע עבודות חיזוק.

הטבות, תמריצים וזכויות בנייה בפרויקטים מסוג תמ"א 38

לנוכח החשיבות האסטרטגית בחיזוק מבני מגורים ישנים בפני רעידות אדמה, ממשלת ישראל קבעה שורה ארוכה של תמריצים, הטבות וזכויות בנייה לבעלי הזכויות והיזמים המעורבים בפרויקטים מסוג תמ"א 38.

בין יתר התמריצים וההטבות תוכלו למצוא:

• פטור מלא מדרישת תשלום מס שבח לגבי כלל זכויות הבנייה הניתנות במסלול תמ"א 38 כזה או אחר – פטור מעוגן באמצעות תיקון מספר 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).
• פטור מלא מהיטלי השבחה הנדרשים לתשלום לרשויות המקומיות בגין זכויות בנייה חדשות במגרש ייעודי – הפטור מעוגן בהוראה שעה משנת 2008 לפיה ניתן פטור מלא לגבי כל סוגי המבנים המיועדים לביצוע עבודות חיזוק במסגרת תמ"א 38.
• תהליך מקוצר ומזורז לקבלת היתרי בנייה לצורך ביצוע עבודות חיזוק בפני רעידות אדמה במבנים המיועדים לכך, וכמו כן, הליך מזורז לגבי קבלת היתרי בנייה בכל הנוגע לתוספות בנייה במבנה המיועד

במקביל לתמריצים וההטבות המופיעים לעיל, נקבעו בחוק גם מספר זכויות בנייה לגבי תוספות בנייה במבנים המיועדים לתמ"א 38, וביניהן:

• תוספת של עד 25 מ"ר לכל דירת מגורים במבנה המיועד
• סגירה של קומת קרקע מפולשת למטרות בנייה של עד 3 דירות מגורים חדשות
• הוספה של קומת מגורים על גג המבנה למטרות בנייה של עד 3 דירות מגורים בשטח כולל של עד 220 מ"ר
• זכויות בנייה על פי תמ"א 38/2 במסגרתו ניתן להרוס מבני מגורים ישנים הנדרשים לביצוע עבודות תמ"א לצורך הקמת מבנה מגורים חדש.

וזאת לצד זכויות בניה נוספות המהוות חלק מהתמריצים הכלכליים של היזמים בפרויקט.

מהם השיקולים המרכזיים בבחירת יזם לתמ"א 38?

התארגנות מוקדמת של בעלי הזכויות (בעלי הדירות) בפרויקט מסוג תמ"א 38 בראשון לציון, נועדה בין היתר לאפשר לדיירים לבחור את היזם שילווה אותם לאורך כל שלבי הפרויקט וישמש כמעין חברת ניהול פרויקטים. לבחירת היזם בפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בכלל ומסוג תמ א 38 בפרט, ישנן לא מעט השלכות המחייבות את בעלי הזכויות לפעול באופן מושכל לאורך תהליך הבחירה וההתנהלות אל מול היזם/קבלן. במערכת השיקולים המרכזיים לבחירת יזם קבלן תמ"א 38 בראשון לציון, חשוב לשים דגש לשיקולים הבאים:

מאפייני היזם

חשוב לבדוק האם מדובר ביזם נדל"ן המשמש כמעין סוג של מתווך שתקפידו להחתים את בעלי הדירות ולאחר מכן להעביר את הזכויות לחברה קבלנית ויזמות בראשון לציון שתבצע את הפרויקט או שמדובר ביזם שהוא למעשה חברה לניהול פרויקטים בעלת התמחות בתחום ההתחדשות עירונית. בכל המקרים, מומלץ לבחור באופציה השנייה.

הניסיון המקצועי ומעשי של היזם

חשוב לבדוק היטב את הניסיון המקצועי – מעשי העומד לרשות היזם בתחום הבינוי בכלל ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט.
היקף השירותים המוצעים לכם על ידי היזם – שירותיו המקצועיים של קבלן תמ"א 38 מוביל בתחום התמ"א 38 והתחדשות העירונית, חולשים על כל ההיבטים הנלווים לצרכי ייזום הפרויקט וניהולו לאורך כל הדרך, הן בהיבט התכנוני, הן בהיבט המשפטי והן בהיבט הניהולי. חשוב לבדוק את היקף השירותים המוצעים לכם ואת מעורבותו של היזם בכל שלבי התהליך, לרבות, פיקוח הנדסי על ביצוע עבודות התמ"א.

איתנות כלכלית

חשוב לבדוק שהיזם הינו בעל איתנות כלכלית לצורך ביצוע עבודות תמ"א בראשון לציון, כאשר האפשרות העומדת לרשותכם לצורך כך היא באמצעות בדיקה כלכלית הנערכת מטעמכם לגביו באמצעות גופים חיצוניים אובייקטיביים.

שאלות תשובות – תמ"א38

1. מי זכאי לתמ"א 38
   תמ"א 38 הוא חוק שעבר ביפן בשנת 1979. זהו חוק שחל על מבני מגורים ומסחר, שנבנו לפני 1980, ואינם מיועדים לעמוד בפני רעידות אדמה. בחוק זה, הממשלה מבטיחה הטבות מסוימות למבנים אלו במקרה של רעידת אדמה.
2. איך עובד תהליך תמ"א38?

   תמ’’א 38 הוא תהליך המוגדר בחוק כעסקת מכירה לכל דבר. הדיירים מוכרים את זכויות הבניה שלהם בבניין ליזם. תהליך תמ’’א 38 נוצר על ידי ממשלת יפן על מנת להקל על יזמים לרכוש בניינים עם דיירים. הסיבה לכך היא שבעבר היה קשה ליזמים לרכוש מבנים עם דיירים מאחר שלא הצליחו לפנות אותם מבלי להיתקל בבעיות משפטיות. הממשלה רצתה לעודד יזמים, אז הם יצרו את התהליך הזה שיאפשר להם לקנות בניין עם דיירים ולא יתעוררו ממנו בעיות משפטיות. תהליך תמ"א 38 מאפשר ליזמים ולבעלי דירות כאחד להרוויח מבניינים שבהם מתגוררים דיירים, דבר שיכול להיות קשה אחרת אם הם לא יכולים לפנות אותם או לא רוצים לעשות זאת.

3. תמ"א 38 מה מקבלים?
   תוספות הבנייה הן חלק חשוב מתמ"א 38. הדיירים יקבלו תוספת של 25 מ"ר לדירתם. זוהי הזדמנות מצוינת לאנשים שגרים בדירות קטנות כבר זמן רב לגור סוף סוף בחלל גדול יותר. פרויקט זה מספק לאנשים את האפשרות לגדל את דירותיהם ב-25 מ"ר. זו הזדמנות מצוינת למי שגר בדירות קטנות סוף סוף לגור בדירות גדולות יותר.
4. מי משלם על תמ"א 38?
   תמ"א 38 הינה "עסקה נטו" לבעלי הדירות, כלומר במסגרת העסקה היזם נוטל על עצמו את כל החיובים החלים על הגינה לרבות היטלי ההשבחה. היזם ישלם עבור תמ"א 38 ולאחר מכן יחייב אותה מבעלי הדירות. הבעלים ישלם את התשלומים החודשיים שלו כדי לכסות את חלקו בעלויות ובאחזקה של תמא 38.
5. איזה רוב דרוש לתמ"א 38
   על פי חוק, נדרשת הסכמה של 66% (2/3) מבעלי זכויות הבנייה לביצוע פרויקט תמ"א 38. לרוב, יזמים יימנעו מגישה לפרויקט תמ"א אם אין להם רוב קולות.

התקן הישראלי

התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, ת"י 413, נכנס לתוקף בשנת 1975. לפי ההערכות, מרבית המבנים שנבנו בישראל עד שנת 1980 אינם עומדים בדרישות תקן זה. עלות חיזוק המבנים והתאמתם לתקן גבוהה יחסית. מטרתה של תמ"א 38 היא לאפשר קבלת היתר בנייה לחיזוק מבנה ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת, ובכך לעודד בעלי בתים לחזק את המבנים שבבעלותם.

לגבי מבנים שההיתר לבנייתם ניתן אחרי תאריך זה, אם נקבע על ידי מהנדס שלא נבנו על פי ת"י 413, כפי שהיה בתוקף במועד הוצאת ההיתר לגביהם, חלות הוראות התמ"א ללא תוספת זכויות בנייה. התמ"א אינה חלה על מבנים הפטורים מתקן 413, כולל מבנים בני קומה אחת או שתיים בשטח של עד 400 מ"ר ומבנים שאינם מאוישים רוב הזמן, כמו מחסנים. כמו כן התמ"א אינה חלה על מבנים המיועדים להריסה.

מבני מגורים הזכאים לזכויות הבנייה מכוח התמ"א, רשאית הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לאשר את אחת או יותר מהפעולות הבאות:

• חיזוק מבנה המגורים הקיים בלבד, ללא תוספות בנייה רוויה.
• סגירה ומילוי של הקומה המפולשת לשם בניית דירות חדשות, או לשם הרחבת שטח הדירות שבקומה הראשונה.
• הקמת בין שתיים לשלוש קומות בהן ניתן לבנות דירות חדשות או להרחיב את שטח הקומה שמתחת, הקמת אגף נוסף בשטח של שתיים-לשלוש קומות טיפוסיות בבניין הקיים לשם בניית דירות חדשות
• הקמת קומה חלקית נוספת בשטח של עד מחצית משטח הקומה שמתחתיה. השטח יכול לשמש להוספת יחידות דיור או להרחבת הדירות שבקומה מתחת.
• חיזוק המבנה והרחבת יחידות הדיור ,התוספת חייבת לכלול ממ"ד.
• התמ"א מאפשרת תוספת מעלית, גם באופן החורג מקווי הבנייה הרגילים של הבניין
• התמ"א דורשת הצגת פתרון חנייה

בנוסף התמ"א מתייחסת לדנה גם בסוגיית הבאות:

מעלית

התוכנית מאפשרת תוספת מעלית, גם באופן החורג מקווי הבנייה הרגילים של הבניין.

חניה

התמ"א דורשת הצגת פתרון חנייה, לשביעות רצונו של מהנדס הוועדה המקומית, וזאת עבור הדירות החדשות והשלמת חניות שנגרעו עבור הדירות הקיימות. עם זאת הוועדה המקומית רשאית לפטור את הבניין מכך אם הדבר אינו אפשרי, בתנאים כפי שמפורטים בהתחדשות העירונית.

שיפור חזית הבנייין

במקרה של תוספות בנייה, עיצוב התוספות צריך להתאים לעיצוב הקיים של הבניין.

תוספת מרחבים מוגנים

התמ"א מאפשרת תוספת מרחבים מוגנים למבנים הן בצורת ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) והן בצורת ממ"ק (מרחב מוגן קומתי).

לצד שירותיו המקצועיים של יזם קבלן תמ"א 38 בראשון לציון, חשוב שבעלי הזכויות בפרויקט יהיו מיוצגים על ידי עורך דין מקרקעין העוסק ומתמחה בליווי משפטי לבעלי זכויות בתחום ההתחדשות העירונית. ייצוג זה נועד להגן על מלוא זכויותיהם של בעלי הזכויות בפרויקט אל מול היזם והרשות המקומית ולעגן את מלוא זכויותיהם באמצעות מסמכים חוזיים המאפשרים להתקדם עם התהליך באופן בטוח ותכליתי. למידע נוסף על שירותיה של חברת ניהול פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית עם התמחות בפרויקטים מסוג תמ"א 38.